{"id":2428,"date":"2016-09-29T10:59:41","date_gmt":"2016-09-29T15:59:41","guid":{"rendered":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/portal\/?p=2428"},"modified":"2016-12-29T17:15:46","modified_gmt":"2016-12-29T22:15:46","slug":"normas-legales-resolucion-n-1549-2016-sunarp-tr-l","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/normas-legales-resolucion-n-1549-2016-sunarp-tr-l\/","title":{"rendered":"[Normas Legales] RESOLUCION N\u00b0 1549 2016 \u2013 SUNARP\u2013TR\u2013L"},"content":{"rendered":"

TRIBUNAL REGISTRAL<\/strong><\/p>\n

RESOLUCION N\u00b0 1549 2016 \u2013 SUNARP\u2013TR\u2013L<\/strong><\/p>\n

LIMA, 05 AGO. 2016<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

APELANTE\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 JOSE LUIS ALFARO RAMOS<\/strong><\/p>\n

TITULO\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 N\u00b0 233793 del 10\/3\/2016<\/p>\n

RECURSO\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 H.T.D. N\u00b0 40237 DEL 2\/6\/2016<\/p>\n

REGISTRO\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Predios de Lima.<\/p>\n

ACTO(S)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 <\/strong>:\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Reglamento interno, independizaci\u00f3n y traslaci\u00f3n de dominio por sucesi\u00f3n testamentaria.<\/p>\n

SUMILLA(S)<\/strong><\/p>\n

 <\/p>\n

INDEPENDIZACI\u00d3N EFECTUADA POR EL ALBACEA<\/strong>.<\/p>\n

\u00abSi en el testamento se design\u00f3 albacea, resulta suficiente que \u00e9ste intervenga en la formalizaci\u00f3n del reglamento interno y la independizaci\u00f3n del predio, a efectos de ejecutar la partici\u00f3n de la herencia efectuada por el testador\u00bb.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

DISCREPANCIA ENTRE MEMORIA Y PLANO DE INDEPENDIZACION AL AMPARO DE LA LEY N\u00b0 27157<\/strong>.<\/p>\n

\u201cEn caso de discrepancia entre la informaci\u00f3n obrante en la memoria descriptiva y la informaci\u00f3n gr\u00e1fica de los planos de independizaci\u00f3n de unidades sujetas a alguno de los reg\u00edmenes de la Ley N\u00b0 27157, prevalecer\u00e1 la que aparece en el plano, debiendo extenderse el asiento de inscripci\u00f3n conforme a este\u00bb,<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

DESCRIPCI\u00d3N DE \u00c1REAS COMUNES EN REGLAMENTO INTERNO<\/strong>.<\/p>\n

\u00abNo constituye contenido obligatorio del reglamento interno de una edificaci\u00f3n sujeta al r\u00e9gimen de propiedad exclusiva y propiedad com\u00fan, que se indique el \u00e1rea techada de las \u00e1reas comunes\u00bb.<\/p>\n

\u00a0<\/strong><\/p>\n

    \n
  1. ACTO CUYA INSCRIPCI\u00d3N SE SOLICITA Y DOCUMENTACI\u00d3N PRESENTADA<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n

    Mediante el presente t\u00edtulo se solicita la inscripci\u00f3n del reglamento interno, independizaci\u00f3n y traslaci\u00f3n de dominio por sucesi\u00f3n testamentaria del predio inscrito en la partida electr\u00f3nica N\u00b0 47160448 del Registro de Predios de Lima, a favor de los herederos de la causante Mar\u00eda Francisca Romero V\u00e1squez, en m\u00e9rito al Testamento inscrito en la partida electr\u00f3nica N\u00b0 11019766 del Registro de Testamentos de Lima.<\/p>\n

    Para tal efecto, se presentan los siguientes documentos:<\/p>\n

    – Escrito suscrito por Jos\u00e9 Luis Alfaro Ramos.<\/p>\n

    – Memoria descriptiva de independizaci\u00f3n suscrito por Julia Yolanda Lim\u00f3n V\u00e1squez, con firma certificada por el notario de Lima Oscar Leyton Z\u00e1rate el 28\/10\/2015 y por el ingeniero civil Jos\u00e9 Sim\u00f3n M\u00e9ndez Quecara, con firma certificada por el notario de Lima Roy P\u00e1rraga Cordero el 6\/11\/2015.<\/p>\n

    – Reglamento interno suscrito por Julia Yolanda Lim\u00f3n V\u00e1squez, con firma certificada por el notario de lima Oscar Leyton Z\u00e1rate el 28\/10\/2015.<\/p>\n

    – Plano de ubicaci\u00f3n y localizaci\u00f3n (l\u00e1mina U-1) suscrito por el ingeniero civil Jos\u00e9 Sim\u00f3n M\u00e9ndez Quecara, con firma certificada por el notario de Lima Roy P\u00e1rraga Cordero el 6\/11\/2015.<\/p>\n

    – Plano de distribuci\u00f3n primer y segundo piso (l\u00e1mina A-01) suscrito por el ingeniero civil Jos\u00e9 Sim\u00f3n M\u00e9ndez Quecara, con firma certificada por el notario de Lima Roy P\u00e1rraga Cordero el 6\/11\/2015.<\/p>\n

    – Plano de distribuci\u00f3n tercer piso y techo (l\u00e1mina A-02) suscrito por el ingeniero civil Jos\u00e9 Sim\u00f3n M\u00e9ndez Quecara, con firma certificada por el notario de Lima Roy P\u00e1rraga Cordero el 6\/11\/2015.<\/p>\n

    – Plano perim\u00e9trico de independizaci\u00f3n (l\u00e1mina P-01) suscrito por el ingeniero civil Jos\u00e9 Sim\u00f3n M\u00e9ndez Quecara, con firma certificada por el notario de lima Roy P\u00e1rraga Cordero el 6\/11\/2015.<\/p>\n

    – Plano perim\u00e9trico de independizaci\u00f3n (l\u00e1mina P-02) suscrito por el ingeniero civil Jos\u00e9 Sim\u00f3n M\u00e9ndez Quecara, con firma certificada por el notario de lima Roy P\u00e1rraga Cordero el 6\/11\/2015.<\/p>\n

    – Con el reingreso del 11\/5\/2016 se present\u00f3 escrito de subsanaci\u00f3n suscrito por Jos\u00e9 Luis Alfaro Ramos.<\/p>\n

    \u00a0<\/strong><\/p>\n

      \n
    1. DECISI\u00d3N IMPUGNADA<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n

      La registradora p\u00fablica del registro de Predios de Lima Yessenia del Carmen Campos Salazar observ\u00f3 el t\u00edtulo en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n

      (se reenumera para un mejor an\u00e1lisis).<\/p>\n

      Se\u00f1or(es):<\/p>\n

      Asumiendo competencia en la calificaci\u00f3n del presente reingreso, la registradora publica que suscribe, en aplicaci\u00f3n de lo regulado en el art. 33 literal C.2. del TUO del reglamento general de los registros p\u00fablicos, observa el t\u00edtulo por lo siguiente:<\/p>\n

      \u00a0<\/strong><\/p>\n

      I.- DE LA INDEPENDIZACI\u00d3N<\/strong>.<\/p>\n

      1.1 <\/strong>No habiendo subsanado este punto de observaci\u00f3n, se reitera toda vez que la independizaci\u00f3n constituye un acto de disposici\u00f3n en el cual todos los copropietarios deben intervenir, m\u00e1s aun cuando, como consecuencia de la inscripci\u00f3n del testamento en el Registro de Propiedad Inmueble, se efectuar\u00e1 la adjudicaci\u00f3n, conforme a ese instrumento p\u00fablico: \u00abDe conformidad con lo establecido en el art. 63\u00b0 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, la independizaci\u00f3n se inscribe en virtud de la presentaci\u00f3n de solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada. En el presente caso, deber\u00e1n intervenir todos los herederos testamentarios, al haber adquirido el inmueble submateria bajo imperio del testamento otorgado por Maria Francisca Romero V\u00e1squez, a efectos de proceder con la independizaci\u00f3n solicitada. 1.2<\/strong> Se deja constancia que simult\u00e1neamente con las independizaciones debe inscribirse la sucesi\u00f3n testamentaria, debiendo existir adecuaci\u00f3n entre los mismos respecto a la descripci\u00f3n de las unidades inmobiliarias …\u00bb.<\/p>\n

      Sin perjuicio de ello se deber\u00e1 efectuar la subsanaci\u00f3n siguiente:<\/p>\n

      1.3<\/strong> En relaci\u00f3n a este punto, no se adjunta aclaraci\u00f3n alguna, por lo que se reitera \u00edntegramente: \u00abcontrastados los planos y la memoria descriptiva se han encontrado discrepancias en cuanto a colindancias y medidas perim\u00e9tricas en las siguientes unidades inmobiliarias:<\/p>\n

      Casa Jir\u00f3n Huaraz 140, Casa Jir\u00f3n Huaraz 144, Dpto. 103, Casa Jir\u00f3n Huaraz 132 2\u00b0 y 3\u00b0 piso, Casa Jir\u00f3n Huaraz 154- 2\u00b0 y 3\u00b0 Piso, Dpto. 302.\u00bb<\/p>\n

      1.4<\/strong> Tampoco se subsana este punto de observaci\u00f3n por lo que tambi\u00e9n se reitera: \u00ab3\u00b0 piso: Sumadas sus \u00e1reas ocupadas, su resultado excede el \u00e1rea del terreno + el \u00e1rea del alero. S\u00edrvase aclarar\u00bb.<\/p>\n

      II.- DEL REGLAMENTO INTERNO<\/strong>.<\/p>\n

      2.1.-<\/strong> S\u00edrvase subsanar este punto de observaci\u00f3n conforme a lo indicado en la reiteraci\u00f3n de la observaci\u00f3n efectuada: \u00abDe conformidad con lo establecido en el art. 86″ del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el Reglamento Interno se inscribe en m\u00e9rito a escritura p\u00fablica o documento privado, con firma certificada por notario, otorgado por los propietarios. En el presente caso deber\u00e1n intervenir todos los copropietarios del bien submateria\u00bb.<\/p>\n

      2.2.-<\/strong> No se hace referencia a la aclaraci\u00f3n de esta observaci\u00f3n, por lo que se reitera: \u00abArt. 3\u00b0: En la independizaci\u00f3n se indica que se reservan los aires de los Dptos. 303 y 304, en consecuencia, se deber\u00e1 incluir en sus \u00e1reas ocupadas las correspondientes a los aires reservados de dichos departamentos, a efectos de independizarlos y asignarles el porcentaje de participaci\u00f3n correspondiente. S\u00edrvase subsanar\u00bb.<\/p>\n

      2.3.-<\/strong> Subsiste tambi\u00e9n este punto de observaci\u00f3n al no haber sido aclarado: \u00abArt. 4\u00b0: De conformidad con lo dispuesto en el art\u00edculo 153\u00b0 del D.S. N\u00b0 035-2006-VIVIENDA, se establece que debe describirse la relaci\u00f3n de las secciones de propiedad exclusiva, se\u00f1alando sus \u00e1reas (ocupadas y techadas), numeraci\u00f3n y el uso al que deber\u00e1 estar destinadas cada una de ellas, as\u00ed como los bienes comunes que la conforman. En el presente caso, se advierte que se ha omitido describir las \u00e1reas techadas de las \u00e1reas de dominio com\u00fan. S\u00edrvase aclarar\u00bb.<\/p>\n

      2.4.-<\/strong> Como consecuencia de no haberse subsanado los puntos de observaci\u00f3n que preceden se reitera este que es materia de observaci\u00f3n: \u00abArts. 6\u00b0 y 7\u00b0:<\/p>\n

      Dado a que existe observaci\u00f3n respecto a las \u00e1reas ocupadas de los departamentos 303 y 304, nos reservamos la verificaci\u00f3n de los porcentajes asignados pues han sido asignados en funci\u00f3n al \u00e1rea ocupada\u00bb.<\/p>\n

      Se solicita al usuario se limite a subsanar \u00fanicamente los puntos observados en la presente esquela, limit\u00e1ndose a no presentar nueva documentaci\u00f3n que incluya el texto \u00edntegro del documento que se aclara.<\/p>\n

      *Se deja constancia que toda subsanaci\u00f3n se deber\u00e1 efectuar mediante otro documento que revista la misma formalidad del documento que contiene el acto materia de subsanaci\u00f3n, de conformidad con lo dispuesto por el art. 1413 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

      Base Legal<\/strong>: Ley 27157 y su reglamento D.S. 035-2006-VIVIENDA; Reglamento General de los Registros P\u00fablicos y Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.<\/p>\n

      \u00a0<\/strong><\/p>\n

      III. FUNDAMENTOS DE LA APELACI\u00d3N<\/strong>.<\/p>\n

      El recurrente sustenta su recurso en los t\u00e9rminos siguientes:<\/p>\n

      – Con relaci\u00f3n a la independizaci\u00f3n el registrador solicita la intervenci\u00f3n de todos los herederos testamentarios; sin embargo, en el presente caso, es la albacea quien realiza este acto registral como parte de la funci\u00f3n legal que le corresponde, pues se trata de un mero tr\u00e1mite administrativo que no conlleva a ning\u00fan acto de disposici\u00f3n del bien, lo que se busca es el reconocimiento legal de una situaci\u00f3n existente.<\/p>\n

      – Asimismo, debe aclararse que a la fecha el testamento \u00fanicamente se encuentra inscrito en el Registro de Testamentos por cuanto los inmuebles detallados en este no se encuentran independizados. En consecuencia, la albacea est\u00e1 cumpliendo con regularizar la independizaci\u00f3n y el reglamento interno que son meros tr\u00e1mites de \u00edndole administrativos, a fin de dar cumplimiento la voluntad de la testadora y otorgarle a cada heredero lo que le corresponde.<\/p>\n

      – Respecto al reglamento interno debe remitirse a los fundamentos antes expuestos, pues al solicitarse la independizaci\u00f3n obligatoriamente debe otorgarse el reglamento interno.<\/p>\n

      – Debe se\u00f1alarse que existe un grave error en la esquela de observaci\u00f3n del 23\/5\/2016, que es el hecho de que no existe pronunciamiento respecto a que se ha cumplido con subsanar lo concerniente a las numeraciones de los inmuebles.<\/p>\n

      – Asimismo, tampoco existe pronunciamiento respecto a que se ha cumplido con subsanar la adecuaci\u00f3n entre la independizaci\u00f3n de los inmuebles que conforman la sucesi\u00f3n testamentaria y las unidades inmobiliarias ah\u00ed descritas.<\/p>\n

      \u00a0<\/strong><\/p>\n

        \n
      1. ANTECEDENTE REGISTRAL<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n

         <\/p>\n

        Tomo 415, foja 139 que contin\u00faa en la partida electr\u00f3nica N\u00b0 47160448 del Registro de Predios de Lima<\/strong>.<\/p>\n

        A foja 139 del tomo 415 que contin\u00faa en la partida electr\u00f3nica N\u00b0 47160448 del Registro de Predios de Lima consta inscrito el inmueble ubicado en Jr. Huaraz N\u00b0 132-140-142-144-154 de la urbanizaci\u00f3n Huerta de la Virreyna, distrito de Bre\u00f1a, provincia y departamento de Lima, que cuenta con un \u00e1rea de 678.33 m2.<\/p>\n

        En el asiento 3 a foja 140 del tomo 415 consta inscrita la declaratoria de<\/p>\n

        f\u00e1brica.<\/p>\n

        En el asiento 5 a foja 142 del tomo 415 consta registrado el dominio a favor de Francisca Romero V\u00e1squez.<\/p>\n

        En el asiento C0001 de la partida electr\u00f3nica N\u00b0 47160448 corre inscrita la rectificaci\u00f3n de nombre de la propietaria del inmueble, en el sentido que el nombre correcto es Mar\u00eda Francisca Romero V\u00e1squez.<\/p>\n

        \u00a0<\/strong><\/p>\n

        Partida electr\u00f3nica N\u00b0 11019766 del Registro de Testamentos de Lima<\/u><\/strong>.<\/p>\n

        En el asiento A00002 consta inscrito el testamento otorgado por Mar\u00eda Francisca Romero V\u00e1squez, en m\u00e9rito de la escritura p\u00fablica del 30\/4\/2001 otorgada ante el notario de Lima Rub\u00e9n Dar\u00edo Soldevilla Gala.<\/p>\n

        En el asiento C00001, rectificado en los asientos C00002, C00003 y C00004, se encuentra registrada la ampliaci\u00f3n del testamento otorgado por Maria Francisca Romero V\u00e1squez, quien falleci\u00f3 el 15\/1\/2013, instituyendo como herederos a Claudio Alberto Lim\u00f3n V\u00e1squez, Enrique Manuel Lim\u00f3n V\u00e1squez, Julia Yolanda Lim\u00f3n V\u00e1squez, Ulda Yn\u00e9s Lim\u00f3n V\u00e1squez, Eduardo Emilio Saavedra Lim\u00f3n, Paola Lim\u00f3n Garc\u00eda, Yolanda Patricia Saavedra Lim\u00f3n, Jos\u00e9 Le\u00f3n Campoverde Tijero, Luisa Lucrecia Campoverde Tijero, Hilda Silvana Campoverde Tijero, Jaime Loli V\u00e1squez y Kiara Herrera Lim\u00f3n; habiendo designado como albacea a Julia Yolanda Lim\u00f3n V\u00e1squez.<\/p>\n

        \u00a0<\/strong><\/p>\n

          \n
        1. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n

          Interviene como ponente la vocal(s) Beatriz Cruz Pe\u00f1aherrera.<\/p>\n

          De lo expuesto y del an\u00e1lisis del caso, a criterio de esta sala las cuestiones a determinar son las siguientes:<\/p>\n

          – Si resulta suficiente la intervenci\u00f3n del albacea en la formalizaci\u00f3n del reglamento interno y la independizaci\u00f3n del predio, a efectos de ejecutar la partici\u00f3n de la herencia efectuada por el testador en el testamento.<\/p>\n

          – Si debe existir concordancia entre la informaci\u00f3n obrante en la memoria descriptiva de la independizaci\u00f3n y la informaci\u00f3n gr\u00e1fica de los planos de independizaci\u00f3n.<\/p>\n

          – Si la indicaci\u00f3n de las \u00e1reas techadas de las \u00e1reas comunes forman parte del contenido obligatorio del reglamento interno.<\/p>\n

           <\/p>\n

            \n
          1. ANALISIS<\/strong>.<\/li>\n
          2. Con el t\u00edtulo venido en grado de apelaci\u00f3n se solicita la inscripci\u00f3n del reglamento interno, independizaci\u00f3n y traslaci\u00f3n de dominio por sucesi\u00f3n testamentaria del predio inscrito en la partida electr\u00f3nica N\u00b0 47160448 del registro de Predios de Lima, a favor de los herederos de la causante Mar\u00eda Francisca Romero V\u00e1squez, en m\u00e9rito al testamento inscrito en la partida electr\u00f3nica N\u00b0 11019766 del Registro de Testamentos de Lima.<\/li>\n<\/ol>\n

            La registradora ha denegado la inscripci\u00f3n argumentando, entre otras razones, que la independizaci\u00f3n constituye un acto de disposici\u00f3n en el que todos los copropietarios deben intervenir. En tal sentido, al haber adquirido el inmueble submateria bajo imperio del testamento otorgado por Mar\u00eda Francisca Romero V\u00e1squez, deber\u00e1n intervenir todos sus herederos testamentarios, a efectos de proceder con la independizaci\u00f3n solicitada, conforme lo establecido en el art\u00edculo 63 del reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.<\/p>\n

            Por su parte, el apelante refiere que la independizaci\u00f3n ha sido realizada por la albacea de la testadora como parte de la funci\u00f3n legal que le corresponde, pues se trata de un mero tr\u00e1mite administrativo que no conlleva a ning\u00fan acto de disposici\u00f3n del bien, lo que se busca es el reconocimiento legal de una situaci\u00f3n existente. Asimismo, manifiesta que a la fecha el testamento \u00fanicamente se encuentra inscrito en el Registro de Testamentos por cuanto los inmuebles detallados en este no se encuentran independizados. En consecuencia, sostiene que la albacea est\u00e1 cumpliendo con regularizar la independizaci\u00f3n y el reglamento interno, a fin de dar cumplimiento la voluntad de la testadora y otorgarle a cada heredero lo que le corresponde.<\/p>\n

              \n
            1. De manera preliminar resulta pertinente se\u00f1alar que no es exacto lo afirmado por la registradora, en el sentido que la independizaci\u00f3n constituye un acto de disposici\u00f3n, pues en el pleno CXLIX llevado a cabo el 2\/5\/2016[1]<\/a> esta instancia sostuvo lo siguiente:<\/li>\n<\/ol>\n

              \u00ab( … )<\/p>\n

              – Es claro que la independizaci\u00f3n no implica gravar, arrendar o dar en comodato el bien. La cuesti\u00f3n pasa entonces por definir si la independizaci\u00f3n constituye acto de disposici\u00f3n o implica la introducci\u00f3n de modificaciones en \u00e9l, pues de ser as\u00ed (uno u otro), se requerir\u00e1 de unanimidad de los copropietarios.<\/p>\n

              – Consideramos claro que la independizaci\u00f3n no constituye acto de disposici\u00f3n, pues si bien existen diversas nociones de \u00abacto de disposici\u00f3n\u00bb, casi todas las opiniones coinciden en que tiene por efecto provocar la salida de un derecho del patrimonio o la disminuci\u00f3n de su valor en forma duradera, implicando la transferencia o alteraci\u00f3n esencial del patrimonio.<\/p>\n

              – El tema m\u00e1s dudoso es el relativo a si la independizaci\u00f3n implica \u00abmodificaciones\u201d en el predio. Al respecto, es indudable que a nivel registral, el predio antes de la independizaci\u00f3n y luego de la independizaci\u00f3n, no es exactamente igual, esto es, ha sufrido modificaciones.<\/p>\n

              – Sin embargo, entendemos que cuando el Art. 971 del c\u00f3digo civil se refiere a \u00abintroducir modificaciones\u00bb en el bien, no se refiere a cualquier modificaci\u00f3n, sino a aquellas que alteren su sustancia o finalidad.<\/p>\n

              – Entonces, cabe preguntarse si la independizaci\u00f3n implica una modificaci\u00f3n sustancial en el bien.<\/p>\n

              – Para responder ello podemos recurrir al inciso C) del art\u00edculo 60 del reglamento de inscripciones del registro de predios que establece como requisito para la subdivisi\u00f3n de predio urbano, que se adjunte documento privado suscrito por los propietarios que no intervinieron en el tr\u00e1mite de subdivisi\u00f3n. De ello se concluye que se requiere unanimidad.<\/p>\n

              – De otro lado, realizando un an\u00e1lisis pr\u00e1ctico de lo que puede implicar una independizaci\u00f3n, podemos afirmar incluso que con ella se puede afectar el valor comercial del bien y por tanto menoscabar el patrimonio de los copropietarios.<\/p>\n

              En muchos casos el valor comercial de un predio matriz ser\u00e1 mayor a la sumatoria de los valores comerciales de los predios subdivididos, pues definitivamente el destino que se le d\u00e9 al predio matriz puede ser distinto al destino que se le d\u00e9 a los predios subdivididos. As\u00ed por ejemplo en el primer caso puede d\u00e1rsele un fin comercial y en el segundo caso, por la dimensi\u00f3n del lote solo podr\u00e1 d\u00e1rsele un fin habitacional. Como vemos, habr\u00eda que hacer un an\u00e1lisis por caso para determinar que con la independizaci\u00f3n no se menoscaba el valor del predio, pues basta que si haya un detrimento del valor para que podamos afirmar que la independizaci\u00f3n es un acto de modificaci\u00f3n sustancial del bien.<\/p>\n

              – Si bien podr\u00eda afirmarse que la independizaci\u00f3n es un acto de administraci\u00f3n y que por tanto solo se requiere de la mayor\u00eda de los copropietarios para independizar un predio, debemos tener presente qu\u00e9 se entiende por actos de administraci\u00f3n. Dentro de los actos jur\u00eddicos con contenido econ\u00f3mico, los actos de administraci\u00f3n de un patrimonio son aquellos que no lo comprometen esencialmente, sino que son actividades normales para conservarlo, explotarlo y emplear sus rentas. Son ejemplos de actos de administraci\u00f3n, la percepci\u00f3n de alquileres, la reparaci\u00f3n de un edificio, la siembra de un campo o su cosecha, o la venta de los productos obtenidos. Como vemos, realizando estos actos, el patrimonio se mantiene intacto o se acrecienta, pero no disminuye, ni se altera en forma sustancial sin embargo, la independizaci\u00f3n es un acto que si altera en forma sustancial un bien y que incluso puede llegar a disminuir el valor del mismo, lo que hace que no pueda ser considerado como un acto de administraci\u00f3n.<\/p>\n

              (\u2026)\u00bb<\/p>\n

              En raz\u00f3n a lo expuesto, no procede aseverar que la independizaci\u00f3n constituye un acto de disposici\u00f3n, sino de modificaci\u00f3n del predio.<\/p>\n

                \n
              1. Habi\u00e9ndose aclarado que la independizaci\u00f3n no constituye un acto de disposici\u00f3n, corresponde ahora determinar si resulta suficiente la intervenci\u00f3n del albacea en la formalizaci\u00f3n del reglamento interno y la independizaci\u00f3n del predio, a efectos de ejecutar la partici\u00f3n de la herencia efectuada por el testador en el testamento.<\/li>\n<\/ol>\n

                Conforme a lo previsto por el art\u00edculo 660 del c\u00f3digo civil, desde la muerte de una persona, los bienes, derechos y obligaciones que constituyen la herencia se transmiten a sus sucesores. En nuestro ordenamiento jur\u00eddico la determinaci\u00f3n de quienes son los sucesores del causante se efect\u00faa a trav\u00e9s del testamento otorgado en vida por el causante o, en su defecto, mediante la declaratoria de herederos tramitada en sede notarial o judicial.<\/p>\n

                Respecto al testamento, se\u00f1ala el art\u00edculo 686 del c\u00f3digo civil que es el acto jur\u00eddico a trav\u00e9s del cual una persona puede disponer de sus bienes, total o parcialmente para despu\u00e9s de su muerte y ordenar su propia sucesi\u00f3n dentro de los l\u00edmites de la ley y con las formalidades que esta se\u00f1ala.<\/p>\n

                Se desprende de la disposici\u00f3n sustantiva antes citada que a trav\u00e9s del testamento, el testador puede ordenar su propia sucesi\u00f3n, esto es, instituir herederos y legatarios, y tambi\u00e9n disponer de sus bienes para despu\u00e9s de su muerte, es decir, efectuar la partici\u00f3n. El tema relativo a la posibilidad que el testador deje efectuada la partici\u00f3n es reafirmada por el art\u00edculo 852 del C\u00f3digo Civil, seg\u00fan el cual no hay lugar a partici\u00f3n cuando el testador la ha dejado hecha en el testamento, pudiendo pedirse en este caso solo la reducci\u00f3n de la parte que excede lo permitido por la ley.<\/p>\n

                  \n
                1. En el presente caso, tenemos que la testadora Mar\u00eda Francisca Romero V\u00e1squez otorg\u00f3 testamento mediante escritura p\u00fablica del 30\/4\/2001, el cual consta registrado y ampliado en el asiento C00001 de la partida electr\u00f3nica N\u00b0 11019766 del Registro de Testamentos de Lima.<\/li>\n<\/ol>\n

                  En la cl\u00e1usula cuarta y s\u00e9tima de la escritura p\u00fablica del 30\/4\/2001 se ha consignado lo siguiente:<\/p>\n

                  \u201cCUARTA<\/strong>: DECLARO POR MIS BIENES, TODOS LOS QUE APAREZCAN A MI NOMBRE AL MOMENTO DE MI FALLECIMIENTO, SIENDO EN LA ACTUALIDAD LOS SIGUIENTES:<\/p>\n

                  – EN EL DISTRITO DE BRE\u00d1A, LOS INMUEBLES UBICADOS EN EL JIRON HUARAZ N\u00daMEROS CIENTO TREINTID\u00d3S, CIENTO CUARENTA, CIENTO CUARENTICUATRO, CIENTO CINCUENTICUATRO, ASI COMO LA QUINTA DEL MISMO JIR\u00d3N CON EL NUMERO CIENTO CUARENTIDOS, COMPUESTA POR DOCE DEPARTAMENTOS LOS CUALES EST\u00c1N NUMERADOS: CIENTO UNO, CIENTO DOS, CIENTO TRES, CIENTO CUATRO EN EL PRIMER PISO; DOSCIENTOS UNO, DOSCIENTOS DOS, DOSCIENTOS TRES, DOSCIENTOS CUATRO EN EL SEGUNDO PISO; TRESCIENTOS UNO, TRESCIENTOS DOS, TRESCIENTOS TRES, TRESCIENTOS CUATRO EN EL TERCER PISO (\u2026)<\/p>\n

                  ESTOS MIS BIENES LOS REPARTO DE LA SIGUIENTE MANERA:<\/p>\n

                    \n
                  1. A MI HERMANO CLAUDIO ALBERTO LIM\u00d3N VASQUEZ, LE DEJO LOS INMUEBLES UBICADOS, EN EL JIR\u00d3N HUARAZ N\u00daMEROS CIENTO TREINTID\u00d3S Y CIENTO CUARENTA, DISTRITO DE BRE\u00d1A<\/li>\n
                  2. A MI HERMANO ENRIQUE MANUEL LIM\u00d3N VASQUEZ, LOS INMUEBLES UBICADOS EN EL JIR\u00d3N HUARAZ N\u00daMERO CIENTO CUARENTID\u00d3S, DEPARTAMENTOS TRESCIENTOS UNO Y TRESCIENTOS DOS, DISTRITO DE BRE\u00d1A.<\/li>\n
                  3. A MI HERMANA JULIA YOLANDA LIM\u00d3N VASQUEZ, LOS INMUEBLES UBICADOS EN EL JIR\u00d3N HUARAZ N\u00daMERO CIENTO CUARENTID\u00d3S, DEPARTAMENTOS DOSCIENTOS UNO, DOSCIENTOS DOS, DISTRITO DE BRE\u00d1A.<\/li>\n
                  4. A MI HERMANA HULDA INES LIM\u00d3N VASQUEZ, LOS INMUEBLES UBICADOS EN EL JIRON HUARAZ N\u00daMERO CIENTO CUARENTID\u00d3S, DEPARTAMENTOS CIENTO UNO Y CIENTO CUATRO, DISTRITO DE BRE\u00d1A.<\/li>\n
                  5. A MI SOBRINO EDUARDO EMILIO SAAVEDRA LIMON, LES DEJO LOS INMUEBLES UBICADOS EN EL JIR\u00d3N HUARAZ N\u00daMEROS CIENTO CUARENTID\u00d3S, DEPARTAMENTO CIENTO TRES Y EL JIR\u00d3N HUARAZ N\u00daMERO CIENTO CINCUENTICUATRO, AMBOS UBICADOS EN EL DISTRITO DE BRE\u00d1A.<\/li>\n
                  6. A MI SOBRINA PAOLA LIM\u00d3N GARCIA, LE DEJO LOS INMUEBLES UBICADOS EN EL JIR\u00d3N HUARAZ N\u00daMERO CIENTO CUARENTID\u00d3S, DEPARTAMENTOS TRESCIENTOS TRES Y TRESCIENTOS CUATRO, DISTRITO DE BRE\u00d1A, ( … )<\/li>\n<\/ol>\n

                    7. A MI SOBRINA YOLANDA SAAVEDRA LIM\u00d3N, LE DEJO LOS INMUEBLES UBICADOS EN EL JIR\u00d3N HUARAZ NUMERO CIENTO CUARENTID\u00d3S, DEPARTAMENTOS DOSCIENTOS TRES Y DOSCIENTOS CUATRO, DISTRITO DE BRE\u00d1A.<\/p>\n

                    (\u2026)\u201d<\/p>\n

                    \u201c(\u2026)<\/p>\n

                    SETIMA.- <\/strong>A MI FALLECIMIENTO QUIERO QUE SE HAGA MI VOLUNTAD Y NOMBRO COMO MI ALBACEA A MI HERMANA DO\u00d1A JULIA YOLANDA LIMON VASQUEZ (…)\u201d<\/p>\n

                    De la voluntad testamentaria rese\u00f1ada se evidencia que la testadora Mar\u00eda Francisca Romero V\u00e1squez instituy\u00f3 herederos respecto de sus bienes y adem\u00e1s efectu\u00f3 la partici\u00f3n en cuanto al inmueble inscrito en la partida electr\u00f3nica N\u00b0 47160448 del Registro de Predios de Lima. Asimismo, nombr\u00f3 a Julia Yolanda Lim\u00f3n V\u00e1squez como su albacea.<\/p>\n

                    \u00a0<\/strong><\/p>\n

                      \n
                    1. En lo que respecta a los albaceas, estos son los ejecutores testamentarios, es decir, los encargados de cumplir las disposiciones del testador.<\/li>\n<\/ol>\n

                       <\/p>\n

                      El art\u00edculo 787 del C\u00f3digo Civil[2]<\/a> enumera las obligaciones de los albaceas, entre las que se encuentra procurar la divisi\u00f3n y partici\u00f3n de la herencia, que en el presente caso se manifiesta con la partici\u00f3n de las secciones f\u00edsicas que establece la testadora; sin embargo, esta partici\u00f3n no resulta inscribible debido a que las secciones no se encuentran debidamente independizadas en el Registro, por lo que a efectos de ejecutar la partici\u00f3n efectuada por la testadora y dar cumplimiento a su \u00faltima voluntad, resulta suficiente que Julia Yolanda Lim\u00f3n V\u00e1squez, como albacea designada en el testamento, intervenga en la formalizaci\u00f3n del reglamento interno y la independizaci\u00f3n del predio submateria, dando cumplimiento a los requisitos preceptuados en el art\u00edculo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[3]<\/a>, en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 778 del C\u00f3digo Civil[4]<\/a>.<\/p>\n

                      En tal sentido, corresponde revocar los numerales 1.1 y 2.1 de la observaci\u00f3n formulada por la registradora.<\/p>\n

                        \n
                      1. En el numeral 1.3 de la esquela de observaci\u00f3n, la registradora advierte discrepancias entre la informaci\u00f3n consignada en la memoria descriptiva de independizaci\u00f3n y en los planos de independizaci\u00f3n, con relaci\u00f3n a las colindancias y medidas perim\u00e9tricas de la casa Jir\u00f3n Huaraz 140, casa Jir\u00f3n Huaraz 144, departamento 103, casa Jir\u00f3n Huaraz 132 – 2\u00b0 y 3\u00b0 piso, casa Jir\u00f3n Huaraz 154 – 2\u00b0 y 3\u00b0 piso, departamento 302.<\/li>\n<\/ol>\n

                        Al respecto, cabe se\u00f1alar que esta instancia se ha pronunciado en reiterada jurisprudencia en el sentido que en caso de discrepancia entre la informaci\u00f3n obrante en la memoria descriptiva y la informaci\u00f3n gr\u00e1fica de los planos de independizaci\u00f3n deber\u00e1n primar los datos contenidos en estos \u00faltimos. As\u00ed consta de las resoluciones Nos 1782-2012- SUNARP-TR-L y 576-2015 \u2013 SUNARP-TR-L.<\/p>\n

                        Asimismo, en el pleno CXXXIX llevado a cabo mediante modalidad no presencial el d\u00eda 14\/1\/2016, esta instancia ha adoptado el siguiente precedente de observancia obligatoria:<\/p>\n

                        \u00a0<\/strong><\/p>\n

                        \u201cINDEPENDIZACI\u00d3N AL AMPARO DE LA LEY N\u00b0 27157: DISCREPANCIA ENTRE MEMORIA Y PLANOS<\/strong>.<\/p>\n

                        En caso de discrepancia entre los datos de la memoria descriptiva y el plano de independizaci\u00f3n de unidades sujetas a alguno de los reg\u00edmenes de la Ley N\u00b0 27157, prevalecer\u00e1n los que aparecen en el plano, debiendo extenderse el asiento de inscripci\u00f3n conforme a este.\u00bb<\/p>\n

                        Los fundamentos del citado precedente son los siguientes:<\/p>\n

                        \u201c- El Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) se\u00f1ala en los art\u00edculos 36 sobre anotaci\u00f3n preventiva del proyecto de habilitaci\u00f3n urbana aprobado por silencio administrativo positivo, 38 sobre pre-independizaci\u00f3n de lotes de habilitaci\u00f3n urbana, 71 sobre anotaci\u00f3n preventiva de pre-declaratoria de f\u00e1brica, 78 sobre declaratoria de f\u00e1brica o demolici\u00f3n (ya sea con licencia municipal o en v\u00eda de regularizaci\u00f3n), que en caso de discrepancia entre los datos consignados en la memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecer\u00e1n los que aparecen en el plano.<\/p>\n

                        Si bien la mayor\u00eda de dichos art\u00edculos del RIRP han regulado supuestos en los que interviene la autoridad municipal, el art\u00edculo 78 regula la declaratoria de f\u00e1brica en v\u00eda de regularizaci\u00f3n, en cuyo caso no interviene funcionario municipal sino verificador de la Sunarp.<\/p>\n

                        – El esp\u00edritu de las normas es que debido a que son muy frecuentes las discrepancias entre plano y memoria, \u00e9stas no impidan el acceso al registro, dando como soluci\u00f3n que primen los datos del plano.<\/p>\n

                        La citada legislaci\u00f3n opta por dicha posici\u00f3n, por cuanto es el plano el que refleja la realidad f\u00edsica del predio, siendo que la memoria solo pretende hacer una lectura del plano. El plano por tanto es el primero en el tiempo, es producto de un trabajo de campo, mientras que la memoria es producto de un trabajo de gabinete. No podr\u00eda por tanto primar la memoria. Adem\u00e1s, muchas veces los errores en los que se incurre al confeccionar la memoria descriptiva son m\u00ednimos y no sustanciales, no modificando la esencia graficada en el plano.<\/p>\n

                        Pretender una cabal exactitud entre memoria y plano conllevar\u00eda a sucesivas observaciones intrascendentes, carentes de sentido, que infringir\u00edan los principios de eficacia y simplicidad contemplados en los numerales 1.10[5]<\/a> y 1.13[6]<\/a> del art\u00edculo IV del T\u00edtulo Preliminar de la Ley N\u00b0 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General.<\/p>\n

                        – En concordancia con ello, la Resoluci\u00f3n N\u00b0 340-2008-SUNARP\/SN[7]<\/a>, que aprob\u00f3 la Directiva N\u00b0 009-2008-SUNARP\/SN que establece los criterios para la calificaci\u00f3n e inscripci\u00f3n del r\u00e9gimen de propiedad exclusiva y com\u00fan, ha dispuesto en el numeral 5.12, que los planos presentados para la inscripci\u00f3n de la declaratoria de f\u00e1brica e independizaci\u00f3n que cuenten con el respectivo visado municipal o del verificador seg\u00fan el caso<\/strong>, no podr\u00e1n ser objeto de observaci\u00f3n ni rechazo registral. Es decir en este caso, ya no estamos ante los supuestos en que interviene necesariamente un funcionario municipal como ocurre con la mayor\u00eda (y no todos) de los supuestos contemplados en el RIRP anteriormente mencionados, sino que adem\u00e1s se prev\u00e9 la misma soluci\u00f3n para aquellos casos en que interviene un verificador. Si bien la norma no establece que debe primar el contenido del plano, ello se concluye de la prohibici\u00f3n de la directiva en el sentido que la discrepancia no ameritar\u00e1 observaci\u00f3n.<\/p>\n

                        Centr\u00e1ndonos en el tema de la independizaci\u00f3n, conforme a esta directiva, no ser\u00e1 materia de observaci\u00f3n la discrepancia entre plano y memoria, si el plano cuenta con visado del verificador<\/strong>.[8]<\/a> Es decir estamos ante un supuesto que interviene un verificador responsable inscrito en el \u00edndice de la Sunarp. La intervenci\u00f3n del verificador se da cuando conjuntamente con la independizaci\u00f3n, se solicita la regularizaci\u00f3n de la f\u00e1brica al amparo de la Ley N\u00b0 27157, en cuyo caso, es obligatoria la intervenci\u00f3n del verificador.<\/p>\n

                        – Pero \u00bfqu\u00e9 ocurre si solamente se solicita la independizaci\u00f3n y no la f\u00e1brica? en este caso solo interviene el propietario del inmueble y el profesional responsable (arquitecto o ingeniero colegiado), no siendo requisito la intervenci\u00f3n de verificador.<\/p>\n

                        Pues ante las discrepancias entre la informaci\u00f3n contenida en la memoria descriptiva y los planos de independizaci\u00f3n, debe prevalecer la informaci\u00f3n contenida en estos \u00faltimos, al igual que en el criterio adoptado en la directiva y en el RIRP.\u201d[9]<\/a><\/p>\n

                        Por lo tanto, corresponde revocar el numeral 1.3 de la observaci\u00f3n<\/strong> formulada por la registradora, dej\u00e1ndose constancia que el asiento de inscripci\u00f3n deber\u00e1 consignarse la informaci\u00f3n que obra en los planos de independizaci\u00f3n y no en la solicitud de independizaci\u00f3n.<\/p>\n

                         <\/p>\n

                          \n
                        1. Asimismo, la registradora se\u00f1ala que sumadas las \u00e1reas ocupadas en el 3\u00b0 piso, su resultado excede el \u00e1rea del terreno + el \u00e1rea del alero.<\/li>\n<\/ol>\n

                           <\/p>\n

                          Con relaci\u00f3n al \u00e1rea ocupada debemos se\u00f1alar que el art\u00edculo 2 del D.S. N\u00b0 035-2006-Vivienda, TUO del Reglamento de la Ley N\u00b0 27157 lo define como: \u00abEl \u00e1rea total del piso correspondiente, que incluye \u00e1reas techadas y libres, cercos, etc.\u00bb. De acuerdo a este concepto, el \u00e1rea ocupada estar\u00e1 conformada por la suma del \u00e1rea techada m\u00e1s el \u00e1rea libre.<\/p>\n

                          Por su parte, el mismo art\u00edculo 2 define al \u00e1rea techada como: \u00abel \u00e1rea encerrada por el per\u00edmetro de la proyecci\u00f3n de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye<\/strong> los muros, los aleros<\/strong> y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyecci\u00f3n de vigas, cornisas, jardineras y otros elementos decorativos elevados que no constituyen techo\u00bb (el resaltado es nuestro). Es decir, la citada norma comprende dentro del \u00e1rea techada a los aleros.<\/p>\n

                            \n
                          1. 8<\/strong>. El alero, conforme a la definici\u00f3n contenida en el Reglamento Nacional de Edificaciones es \u00abparte del techo que sobresale de un muro o elemento de soporte\u00bb.<\/li>\n<\/ol>\n

                            El mismo Reglamento precisa que el \u00e1rea techada no incluye los aleros externos cuando tienen por fin la protecci\u00f3n de lluvias, cornisas, balcones y jardineras descubiertas.<\/p>\n

                             <\/p>\n

                            De las normas expuestas, se puede entonces concluir que el \u00e1rea techada a la que se refiere el art\u00edculo 2 del D.S. N\u00b0 035-2006-Vivienda, incluye a los aleros internos y externos, salvo, en caso de estos \u00faltimos, aquellos que tienen por fin la protecci\u00f3n de lluvias, cornisas, balcones y jardineras descubiertas.<\/p>\n

                             <\/p>\n

                              \n
                            1. En el presente caso, se aprecia de la documentaci\u00f3n t\u00e9cnica remitida (planos de levantamiento de declaratoria de f\u00e1brica e independizaci\u00f3n), la existencia de un alero externo (11.525 m2.) en el segundo y tercer piso que no tiene por fin la protecci\u00f3n de lluvias, cornisas, balcones y jardineras descubiertas, ya que consta la construcci\u00f3n de varios ambientes; por tanto, forma parte del \u00e1rea techada y, en consecuencia, incrementar\u00e1 el \u00e1rea ocupada del segundo piso y niveles superiores en relaci\u00f3n al \u00e1rea del terreno. En tal sentido, el \u00e1rea ocupada de los pisos superiores ser\u00e1 igual al \u00e1rea del terreno m\u00e1s el \u00e1rea del alero externo.<\/li>\n<\/ol>\n

                              Es as\u00ed que efectuada la sumatoria de las \u00e1reas ocupadas de cada nivel tenemos lo siguiente:<\/p>\n

                              – El 1\u00b0 piso tiene un A.O. de 678.33 m2, lo que concuerda con el \u00e1rea del terreno (678.33 m2).<\/p>\n

                              – El 2\u00b0 piso tiene un A.O. de 689.855 m2, que si concuerda con la suma del \u00e1rea del terreno (678.33 m2) m\u00e1s el alero (11.525 m2).<\/p>\n

                              – El 3\u00b0 piso tiene un A.O. de 690.355 m2, que no concuerda con la suma del \u00e1rea del terreno (678.33 m2) m\u00e1s el alero (11.525 m2).<\/p>\n

                              Dicho lo anterior, se constata que el \u00e1rea ocupada total del tercer piso excede al \u00e1rea del terreno del predio m\u00e1s el \u00e1rea del alero.<\/p>\n

                              Por tanto, corresponde confirmar el numeral 1.4 de la observaci\u00f3n formulada por la primera instancia.<\/p>\n

                                \n
                              1. La registradora tambi\u00e9n se\u00f1ala que en el art\u00edculo 3\u00b0 del reglamento interno se reservan los aires de los departamentos 303 y 304, debiendo incluirse las \u00e1reas ocupadas de los aires reservados de dichos departamentos, a efectos de independizarlos y asignarles el porcentaje de participaci\u00f3n correspondientes.<\/li>\n<\/ol>\n

                                En cuanto al t\u00e9rmino \u00abaires\u00bb, debemos mencionar que como tal no se encuentra definido en el C\u00f3digo Civil; sin embargo, de la interpretaci\u00f3n de los art\u00edculos 954 y 955, referidos el primero de ellos a que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del per\u00edmetro superficial y hasta donde sea \u00fatil al propietario el ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el due\u00f1o del suelo, se hace posible extraer su significado.<\/p>\n

                                 <\/p>\n

                                Conforme se expone en la Resoluci\u00f3n N\u00b0 1551-2011-SUNARP-TR-L del 5\/8\/2011, sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los \u00abaires\u00bb no son sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificaci\u00f3n, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el due\u00f1o del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar, ser\u00eda el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin .construir para edificar, si lo quiere, dentro de los l\u00edmites del per\u00edmetro superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y as\u00ed de modo indefinido respetando claro est\u00e1, los par\u00e1metros urban\u00edsticos y edificatorios respectivos[10]<\/a>.<\/p>\n

                                 <\/p>\n

                                  \n
                                1. En la Ley N\u00b0 27157 – Ley de Regularizaci\u00f3n de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de F\u00e1brica y del R\u00e9gimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Com\u00fan – publicada el 20\/7\/1999 en el diario oficial \u00abEl Peruano\u00bb, se establece que son bienes de propiedad com\u00fan, los s\u00f3tanos y azoteas, salvo que en los t\u00edtulos de propiedad de las secciones aparezcan cl\u00e1usulas en contrario (art\u00edculo 40, inciso h).<\/li>\n<\/ol>\n

                                   <\/p>\n

                                  Al respecto, en la directiva N\u00b0 009-2008-SUNARP\/SN sobre r\u00e9gimen de propiedad exclusiva y com\u00fan, aprobada mediante la Resoluci\u00f3n del Superintendente Nacional de los Registros P\u00fablicos N\u00b0 340-2008-SUNARP-SN del 23\/12\/2008, se dispone lo siguiente:<\/p>\n

                                   <\/p>\n

                                  \u00ab5.5. Inscripci\u00f3n de los aires.-<\/p>\n

                                  Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificaci\u00f3n, \u00e9sta podr\u00e1 independizarse como secci\u00f3n de dominio exclusivo, siempre que se le asigne porcentaje de participaci\u00f3n en los bienes comunes. En este caso la independizaci\u00f3n proceder\u00e1 siempre que se cuente con un \u00e1rea proyectada de acceso.<\/p>\n

                                  El reglamento interno puede establecer reserva de aires sin independizaci\u00f3n, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento espec\u00edfico correspondiente a la partida registra! del predio matriz, o de otra vinculada.\u00bb<\/p>\n

                                  \u00a0<\/strong><\/p>\n

                                    \n
                                  1. De lo expuesto, se advierte que la directiva regula dos situaciones: primero, la posibilidad de independizar los aires, es decir de abrir una partida registral independiente para la inscripci\u00f3n de esos aires, que ser\u00e1n objeto de derechos singulares; y segundo, la reserva de aires que implica que los aires no se independizan.<\/li>\n<\/ol>\n

                                    Entonces, queda claro que los aires pueden ser independizados lo cual conlleva a que dichos aires se consignen en forma independiente en una nueva partida registral segregada de la matriz. Para acceder a esta independizaci\u00f3n, el Registro exige adem\u00e1s del \u00e1rea proyectada de acceso, se le asigne a los \u00abaires\u00bb un porcentaje de participaci\u00f3n en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases institucionales de la propiedad horizontal, el titular de una secci\u00f3n de dominio exclusivo tambi\u00e9n es necesariamente copropietario de las zonas comunes.<\/p>\n

                                    Distinto es el caso de la cl\u00e1usula de reserva de aires para una futura ampliaci\u00f3n de edificaci\u00f3n, en el que el Registro se limita a inscribir el reglamento interno (con cl\u00e1usula incluida) sin independizar en ninguna partida \u00ablos aires\u00bb. Dicha estipulaci\u00f3n se incorpora en la partida matriz del edificio, atribuy\u00e9ndose el derecho de sobreelevaci\u00f3n a favor del propietario-constructor o a favor de alg\u00fan titular exclusivo.<\/p>\n

                                    \u00a0<\/strong><\/p>\n

                                      \n
                                    1. En el presente caso, se puede advertir que el \u00faltimo p\u00e1rrafo del art\u00edculo 3 del reglamento interno solo se limit\u00f3 a reservar los aires del departamento N\u00b0 303, con un \u00e1rea de 79.35 m2., a favor de esta secci\u00f3n exclusiva; y los aires del departamento N\u00b0 304, con un \u00e1rea de 88.67 m2. a favor de esta secci\u00f3n; mas no se solicit\u00f3 la independizaci\u00f3n de estos aires como unidades inmobiliarias independientes. Asimismo, revisado el art\u00edculo 3 del reglamento interno se aprecia que no se ha incluido las \u00e1reas ocupadas de los aires reservados de dichos departamentos.<\/li>\n<\/ol>\n

                                      En tal sentido, lo que corresponde es que se independicen los aires de los departamentos 303 y 304, a fin de que se conviertan en una unidad de propiedad exclusiva a favor de todos los herederos testamentarios o, que se consideren los aires como bienes comunes; m\u00e1s a\u00fan si se tiene en cuenta que debe existir adecuaci\u00f3n entre la independizaci\u00f3n solicitada y las unidades inmobiliarias dejadas en testamento dado que en ninguna de las cl\u00e1usulas testamentarias se dispuso que la titularidad de dichos aires le correspond\u00edan a Paola Lim\u00f3n Garcia, quien hered\u00f3 los departamentos 303 y 304.<\/p>\n

                                      En ese sentido, corresponde confirmar el punto 2.2 de la observaci\u00f3n <\/strong>formulada por la registradora, con la precisi\u00f3n anterior.<\/p>\n

                                      \u00a0<\/strong><\/p>\n

                                        \n
                                      1. En el numeral 2.3 de observaci\u00f3n formulada por la registradora se indica que se ha omitido describir las \u00e1reas techadas de las \u00e1reas de dominio com\u00fan, conforme a lo dispuesto en el art\u00edculo 153 del D.S. N\u00b0 0352006- VIVIENDA.<\/li>\n<\/ol>\n

                                        El art\u00edculo 153 del D.S. N\u00b0 035-2006-VIVIENDA, T.U.O. del Reglamento de la Ley N\u00b0 27157, establece el contenido obligatorio del reglamento interno.<\/p>\n

                                        En el inciso a) se dispone: \u00abEl Reglamento Interno deber\u00e1 contener, obligatoriamente, lo siguiente: a) La determinaci\u00f3n de la unidad inmobiliaria matriz y la relaci\u00f3n de las secciones de propiedad exclusiva, se\u00f1alando sus \u00e1reas, numeraci\u00f3n y el uso al que deber\u00e1 estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina, estacionamiento u otros); as\u00ed como de los bienes comunes que la conforman precisando de ser el caso los que se califiquen como intransferibles<\/u>\u00ab. (El subrayado es nuestro).<\/p>\n

                                        Asimismo, el Reglamento Interno Modelo para el R\u00e9gimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Com\u00fan, aprobado mediante resoluci\u00f3n Vice Ministerial N\u00b0 004-2000-MTC-15.04 de 29\/9\/2000, en la parte relativa a la descripci\u00f3n de las \u00e1reas comunes establece tres columnas: \u00e1reas comunes, \u00e1rea ocupada (m2) y destino y\/o condici\u00f3n.<\/p>\n

                                        Estando a lo expuesto, no constituye contenido obligatorio del reglamento interno indicar el \u00e1rea techada de las \u00e1reas comunes de la edificaci\u00f3n, resultando suficiente para cumplir con el principio de especialidad registral materializado para el caso espec\u00edfico en el art\u00edculo 85 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[11]<\/a>, que se hayan descrito las \u00e1reas comunes, su \u00e1rea ocupada y su condici\u00f3n o destino, como se ha consignado en el art\u00edculo 4 del reglamento interno, no siendo indispensable que se precisen adem\u00e1s las \u00e1reas techadas de todas las \u00e1reas comunes.<\/p>\n

                                        En tal sentido, corresponde revocar el numeral 2.3<\/strong> de la observaci\u00f3n.<\/p>\n

                                        \u00a0<\/strong><\/p>\n

                                          \n
                                        1. Asimismo, la registradora se\u00f1ala que debido a la observaci\u00f3n referida a las \u00e1reas ocupadas de los departamentos 303 y 304, se reserva la verificaci\u00f3n de los porcentajes asignados en funci\u00f3n al \u00e1rea ocupada.<\/li>\n<\/ol>\n

                                          Tal como se ha concluido en el considerando 13 que antecede, lo que corresponde es solicitar la independizaci\u00f3n de los aires como unidades inmobiliarias independientes, por ende en el art\u00edculo 6 del reglamento interno deber\u00e1 de incluirse las \u00e1reas ocupadas de los aires reservados de dichos departamentos y, en consecuencia, modificarse el porcentaje de participaci\u00f3n en las \u00e1reas comunes; o, de lo contrario, consignar que dichos aires son bienes comunes.<\/p>\n

                                          No obstante a ello, conforme se ha expresado en la resoluci\u00f3n N\u00b0 593-2016-SUNARP-TR-L del 18\/3\/2016, no es materia de calificaci\u00f3n la correspondencia de los porcentajes de participaci\u00f3n asignados a las secciones exclusivas sobre los bienes y gastos comunes con el criterio adoptado para dicha asignaci\u00f3n.<\/p>\n

                                          Es ese sentido, corresponde revocar el numeral 2.4<\/strong> de la observaci\u00f3n.<\/p>\n

                                           <\/p>\n

                                            \n
                                          1. Finalmente, debemos se\u00f1alar que la constancia se\u00f1alada por la registradora en el numeral 1.2 de la esquela de observaci\u00f3n, es de car\u00e1cter informativo. En consecuencia, corresponde dejar sin efecto el numeral 1.2<\/strong> de la observaci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n

                                            Interviene la Vocal (s) Beatriz Cruz Pe\u00f1aherrera, autorizada seg\u00fan Resoluci\u00f3n N\u00b0 139-2016-SUNARP-PT del 2717\/2016.<\/p>\n

                                            Estando a lo acordado por unanimidad;<\/p>\n

                                             <\/p>\n

                                            VII. RESOLUCI\u00d3N<\/strong>.<\/p>\n

                                             <\/p>\n

                                            REVOCAR<\/strong> los numerales 1.1, 1.3, 2.1, 2.3 y 2.4, CONFIRMAR<\/strong> los numerales 1.4 y 2.2, con la precisi\u00f3n contenida en el numeral 13, y DEJAR<\/strong> SIN EFECTO<\/strong> el numeral 1.2 de las observaciones formuladas por la registradora p\u00fablica del Registro de Predios de Lima al t\u00edtulo referido en el encabezamiento, conforme a los fundamentos expuestos en el an\u00e1lisis de la presente resoluci\u00f3n.<\/p>\n

                                            \u00a0<\/strong><\/p>\n

                                            Reg\u00edstrese y comun\u00edquese<\/strong>.<\/p>\n

                                             <\/p>\n

                                            LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA<\/strong><\/p>\n

                                            Presidente de la Primera Sala<\/p>\n

                                            del Tribunal Registral<\/p>\n

                                            \u00a0<\/strong><\/p>\n

                                            \u00a0<\/strong><\/p>\n

                                            NORA MARIELLA ALDANA DURAN\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 BEATRIZ CRUZ PE\u00d1A HERRERA<\/strong><\/p>\n

                                            Vocal del Tribunal Registral \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 Vocal (s) del Tribunal Registral<\/p>\n

                                             <\/p>\n

                                            Resoluciones 2016\/233793-2016-doc.<\/p>\n

                                            p.eml<\/p>\n

                                            [1]<\/a> Se adopt\u00f3 el siguiente acuerdo plenario referido a la independizaci\u00f3n de predios sujetos a copropiedad:<\/p>\n

                                            \u00abPara la independizaci\u00f3n de predios sujetos a copropiedad se requiere del consentimiento de la totalidad de copropietarios, de conformidad con el art\u00edculo 971 inciso 1 del C\u00f3digo Civil\u00bb.<\/p>\n

                                             <\/p>\n

                                            [2]<\/a> Articulo 787<\/strong>.- Son obligaciones del albacea:<\/p>\n

                                            1.- Atender a la inhumaci\u00f3n del cad\u00e1ver del testador o a su incineraci\u00f3n si este lo hubiera dispuesto as\u00ed, sin perjuicio de lo establecido en el art\u00edculo 13.<\/p>\n

                                            2.- Ejercitar las acciones judiciales y extrajudiciales para la seguridad de los bienes hereditarios.<\/p>\n

                                            3.- Hacer inventario judicial de los bienes que constituyen la herencia, con citaci\u00f3n de los herederos, legatarios y acreedores de quienes tenga conocimiento.<\/p>\n

                                            4.- Administrar los bienes de la herencia que no hayan sido adjudicados por el testador, hasta que sean entregados a los herederos o legatarios, salvo disposici\u00f3n diversa del testador.<\/p>\n

                                            5.- Pagar las deudas y cargas de la herencia, con conocimiento de los herederos.<\/p>\n

                                            6.- Pagar o entregar los legados.<\/p>\n

                                            7.- Vender los bienes hereditarios con autorizaci\u00f3n expresa del testador, o de los herederos, o del juez, en cuanto sea indispensable para pagar las deudas de la herencia y los legados.<\/p>\n

                                            8.- Procurar la divisi\u00f3n y partici\u00f3n de la herencia.<\/p>\n

                                            9.- Cumplir los encargos especiales del testador.<\/p>\n

                                            10.- Sostener la validez del testamento en el juicio de impugnaci\u00f3n que se promueva sin perjuicio del apersonamiento que en tal caso, corresponde a los herederos.<\/p>\n

                                            [3]<\/a> Art\u00edculo 63.- Independizaci\u00f3n de unidades inmobiliarias sujetas a los reg\u00edmenes establecidos en la Ley N\u00b0 27157<\/strong><\/p>\n

                                            Para la independizaci\u00f3n de unidades inmobiliarias sujetas al r\u00e9gimen de propiedad exclusiva y propiedad com\u00fan, o de independizaci\u00f3n y copropiedad, se presentar\u00e1n los siguientes documentos:<\/p>\n

                                              \n
                                            1. a) Reglamento interno;<\/li>\n
                                            2. b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el \u00e1rea, linderos y medidas perim\u00e9tricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el Reglamento Interno;<\/li>\n
                                            3. c) Plano de independizaci\u00f3n que grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.<\/li>\n<\/ol>\n

                                              (…)<\/p>\n

                                               <\/p>\n

                                              [4]<\/a> Articulo 778.-<\/strong> El testador puede encomendar a una o varias personas, a quienes se denomina albaceas o ejecutores testamentarios, el cumplimiento de sus disposiciones de \u00faltima voluntad.<\/p>\n

                                               <\/p>\n

                                              [5]<\/a> 1.10. Principio de eficacia<\/strong>.- Los sujetos del procedimiento administrativo deben hacer prevalecer el cumplimiento de la finalidad del acto procedimental, sobre aquellos formalismos cuya realizaci\u00f3n no incida en su validez, no determinen aspectos importantes en la decisi\u00f3n final, no disminuyan las garant\u00edas del procedimiento, ni causen indefensi\u00f3n a los administrados.<\/p>\n

                                               <\/p>\n

                                              [6]<\/a> 1.13. Principio de simplicidad<\/strong>.- los tr\u00e1mites establecidos por la autoridad administrativa deber\u00e1n ser sencillos, debiendo eliminarse toda complejidad innecesaria; es decir los requisitos exigidos deber\u00e1n ser racionales y proporcionales a los fines que se persigue cumplir.<\/p>\n

                                              [7]<\/a> Publicada el 26\/12\/2008.<\/p>\n

                                               <\/p>\n

                                              [8]<\/a> Conforme al art\u00edculo 2.2. del Reglamento de la Ley N\u00b0 27157, se define al Verificador Responsable como \u00abEl arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el \u00cdndice de Verificadores a cargo del Registro de Predios, quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizaci\u00f3n, constata la existencia y caracter\u00edsticas de la edificaci\u00f3n, el cumplimiento de las normas y par\u00e1metros urban\u00edsticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad f\u00edsica del terreno y la edificaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n

                                               <\/p>\n

                                              [9]<\/a> Acta del pleno CXXXIX.<\/p>\n

                                               <\/p>\n

                                              [10]<\/a> Resoluciones N\u00b0 028-2007- SUNARP-TR-L del 12\/1\/2007 y N\u00b0 366-2009-SUNARP-TR-A 23\/10\/2009.<\/p>\n

                                               <\/p>\n

                                              [11]<\/a> Art\u00edculo 85.- Contenido del asiento de inscripci\u00f3n del reglamento interno <\/strong><\/p>\n

                                              El asiento de inscripci\u00f3n del reglamento interno del r\u00e9gimen de propiedad exclusiva y propiedad com\u00fan debe contener el criterio de asignaci\u00f3n de porcentajes de participaci\u00f3n en las zonas de propiedad com\u00fan, la relaci\u00f3n de bienes de propiedad com\u00fan con calidad de intransferibles si los hubiere, el r\u00e9gimen de la junta de propietarios y la referencia de que los dem\u00e1s datos constan en el titulo archivado. En este caso, los alcances de la publicidad a que se refiere el segundo p\u00e1rrafo del art\u00edculo I del T\u00edtulo Preliminar del Reglamento General de los Registros P\u00fablicos se extienden al t\u00edtulo archivado.<\/p>\n

                                              El asiento de inscripci\u00f3n del reglamento interno del r\u00e9gimen de independizaci\u00f3n y copropiedad debe contener los mismos requisitos, en cuanto fueran aplicables.<\/p>\n

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                                              TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCION N\u00b0 1549 2016 \u2013 SUNARP\u2013TR\u2013L LIMA, 05 AGO. 2016 \u00a0 APELANTE\u00a0\u00a0\u00a0 :\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 JOSE LUIS ALFARO RAMOS TITULO\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 :\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 N\u00b0 233793 del 10\/3\/2016 RECURSO\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 :\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 H.T.D. N\u00b0 40237 DEL 2\/6\/2016 REGISTRO\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 :\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Predios de Lima. ACTO(S)\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 :\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 Reglamento interno, independizaci\u00f3n y traslaci\u00f3n de dominio por sucesi\u00f3n testamentaria. SUMILLA(S)   INDEPENDIZACI\u00d3N EFECTUADA POR EL […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[52],"tags":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2428"}],"collection":[{"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2428"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2428\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2429,"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2428\/revisions\/2429"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2428"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2428"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/notariarosaliamejia.com\/portal\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2428"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}